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Recht aktuell

Arglist bei fehlender Baugenehmigung

Geschrieben von Super User

Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie wird in aller Regel – und dies jedenfalls vom Grundsatz her rechtlich zulässig – eine Gewährleistung des Verkäufers für Sachmängel des Objektes ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen ist allerdings eine Haftung des Verkäufers dann jedoch einschlägig, wenn er den Mangel gegenüber dem Käufer arglistig verschwiegen hat. Der BGH entschied dazu folgenden Fall:

Nach Veräußerung einer sanierten Wohnung mit Balkon stellte sich heraus, dass für die gesamte Wohnung überhaupt keine Baugenehmigung vorlag. Natürlich trat der Käufer dann vom Kaufvertrag zurück und klagte auf Rückzahlung des Kaufpreises. Der Verkäufer verteidigte sich unter anderem mit dem Argument, dass ihm dieser Umstand überhaupt nicht bekannt gewesen sei; die Wohnung sei immer bewohnt gewesen und er habe nur so modernisiert und saniert, dass dafür keine (neue) Baugenehmigung erforderlich gewesen sei. Im Prozess stellte sich heraus, dass der Ehefrau des Verkäufers vor einigen Jahren eine Baugenehmigung versagt worden war; davon, so der Verkäufer, habe er aber nichts gewusst. Beide Vorinstanzen hatten indes (natürlich, ist man geneigt zu sagen) den Verkäufer zur Rückzahlung verurteilt. Der BGH sah das allerdings völlig anders: ein arglistiges Verschweigen sei nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis, ja selbst ein bewusstes Sich-Verschließen genüge den Anforderungen dagegen nicht.

Dass der Ehefrau die Baugenehmigung versagt worden sei, sei dem Verkäufer nach Ansicht des BGH nicht zuzurechnen.

Thomas Prellwitz
Fachanwalt für Bau u. Architektenrecht
Kanzlei Prellwitz, Langenfeld