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Arglist bei fehlender Baugenehmigung

Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie wird in aller Regel – und dies jedenfalls vom Grundsatz her rechtlich zulässig – eine Gewährleistung des Verkäufers für Sachmängel des Objektes ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen ist allerdings eine Haftung des Verkäufers dann jedoch einschlägig, wenn er den Mangel gegenüber dem Käufer arglistig verschwiegen hat. Der BGH entschied dazu folgenden Fall:

Nach Veräußerung einer sanierten Wohnung mit Balkon stellte sich heraus, dass für die gesamte Wohnung überhaupt keine Baugenehmigung vorlag. Natürlich trat der Käufer dann vom Kaufvertrag zurück und klagte auf Rückzahlung des Kaufpreises. Der Verkäufer verteidigte sich unter anderem mit dem Argument, dass ihm dieser Umstand überhaupt nicht bekannt gewesen sei; die Wohnung sei immer bewohnt gewesen und er habe nur so modernisiert und saniert, dass dafür keine (neue) Baugenehmigung erforderlich gewesen sei. Im Prozess stellte sich heraus, dass der Ehefrau des Verkäufers vor einigen Jahren eine Baugenehmigung versagt worden war; davon, so der Verkäufer, habe er aber nichts gewusst. Beide Vorinstanzen hatten indes (natürlich, ist man geneigt zu sagen) den Verkäufer zur Rückzahlung verurteilt. Der BGH sah das allerdings völlig anders: ein arglistiges Verschweigen sei nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis, ja selbst ein bewusstes Sich-Verschließen genüge den Anforderungen dagegen nicht.

Dass der Ehefrau die Baugenehmigung versagt worden sei, sei dem Verkäufer nach Ansicht des BGH nicht zuzurechnen.

Thomas Prellwitz
Fachanwalt für Bau u. Architektenrecht
Kanzlei Prellwitz, Langenfeld

Qualität beim Schallschutz

Der Erwerber einer Wohnung oder Doppelhaushälfte mit üblichen Komfort- und Qualitätsansprüchen darf einen diesem Wohnraum entsprechenden Schallschutz erwarten, der nicht lediglich vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung schützt. Bei der im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Vorstellung von der Qualität des Schallschutzes sind die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und seines Umfelds, der qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes zu berücksichtigen. Denn in der Regel hat der Erwerber allenfalls darüber eine Vorstellung, in welchem Maße er hiernach Geräuschbelästigungen ausgesetzt ist oder in Ruhe wohnen kann bzw. sein eigenes Verhalten nicht einschränken muss, um Vertraulichkeit zu wahren.

Diese Erwägungen gelten nicht nur dann, wenn keine ausdrücklichen Vereinbarungen zum Schallschutz getroffen werden, sondern auch dann, wenn lediglich Hinweise auf die Mindestanforderungen des Schallschutzes nach DIN 4109 angegeben werden, ohne darüber hinausgehende Aufklärung, ob die Bauausführung überhaupt den anerkannten Regeln der
Technik entspricht und der Erwerber daher die von Ihm vorausgesetzte Ruhe in dem Objekt tatsächlich findet. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist daher nach dem BGH in erster Linie durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. 

Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine "Schalldämmung nach DIN 4109" Bezug genommen ist, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen.

Thomas Prellwitz
Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht
Kanzlei Prellwitz, Langenfeld

Winterreifen

Die Winterzeit ist da und wer aufgrund des Klimawandels in unseren Breitengraden bislang mit der alljährlichen Umrüstung von Sommer- auf Winterreifen noch recht locker umgegangen ist, gerät spätestens kurz vor den geplanten Weihnachtsferien in Hektik.

Landläufig wird davon ausgegangen, dass die Montage von Winterreifen von „O“ bis „O“ (Oktober bis Ostern) Pflicht sei. Doch was sagt eigentlich das Gesetz?

Der Gesetzestext schreibt vor, dass ein Kraftfahrzeug bei Glatteis, Schneeglätte, Schneematsch, Eis- oder Reifglätte nur mit Reifen gefahren werden darf, welche die in Anhang II Nr. 2.2 der Richtlinie 92/23/EWG beschriebenen Eigenschaften erfüllen. Dort ist festgelegt, dass das Laufflächenprofil und die Struktur von M+S-Reifen so konzipiert sind, dass sie vor allem auf Matsch sowie frischem oder schmelzendem Schnee bessere Fahreigenschaften gewährleisten als normale Reifen. Die vom Fachhandel verkauften Winter- und Ganzjahresreifen mit M+S-Kennzeichnung erfüllen die beschriebenen Voraussetzungen.

Dies bedeutet zugleich aber auch, dass eine generelle Winterreifenpflicht nicht besteht, allerdings der Zeitraum des Winterhalbjahres ausdrücklich empfohlen wird. Denn wird der Verkehrsteilnehmer bei winterlichen Straßenbedingungen mit falscher Bereifung angetroffen, kann es schnell teuer werden. Wer gegen § 2 Abs. 3a StVO verstößt, muss mit einem Bußgeld in Höhe von 60 Euro sowie 1 Punkt im Fahreignungsregister rechnen. Der Verkehrsteilnehmer, der darüber hinaus noch zum Verkehrshindernis wird, hat sogar 80 Euro sowie einen Punkt im Fahreignungsregister zu erwarten.

Zusätzlich kann sich im Falle eines Verkehrsunfalles eine Haftung aus erhöhter Betriebsgefahr ergeben. Nach aktueller Rechtsprechung kann auch bei unverschuldetem Zusammenstoß eine Mithaftung von bis zu 20 % entstehen. Gehen Sie also stets auf Nummer sicher !

Sven Rübsamen
Interessenschwerpunkt Verkehrsrecht
Kanzlei Prellwitz, Langenfeld